В том, что можно и что нельзя строить на дачных или садовых участках, чтобы потом ваш дом не снесли из-за нарушений существующего законодательства, разбирается "РБК-Недвижимость".

Столичные и подмосковные власти решили разобраться с новым явлением - строительством многоэтажных домов на землях ИЖС и в дачных поселках. Чиновники отмечают, что в Подмосковье и на территории "новой Москвы" участились случаи неправомерного и мошеннического использования земель. Есть уже много примеров строительства многоквартирных домов на небольших участках, предназначенных под индивидуальное жилищное или дачное строительство. Есть и показательные случаи сноса незаконных строений, например скандальная история со сносом многоквартирного дома в Новых Вешках.

Прямых запретов на такое строительство в законодательстве нет, отмечают игроки рынка. Пока власти оценивают масштабы бедствия, разрабатывают меры борьбы с этим явлением и не знают, как следует поступать с уже построенными объектами. Ситуация, когда на шести сотках строится трехэтажный дом площадью до 1,5 тыс. кв. м и квартиры в нем продаются гражданам в виде долей, в настоящее время находится вне правового поля.

Строим по закону

В российском законодательстве дачным участком признается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха. На нем можно возвести жилое строение без права регистрации проживания в нем или жилой дом с правом регистрации проживания в нем. Также собственник участка может возвести хозяйственные строения и разбить огород.

Садовый земельный участок предназначен для разведения сада или огорода с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных построек.

Однако, как отмечает генеральный директор компании "Своя земля" Павел Романов, Конституционный суд своими постановлениями признал не соответствующей Конституции РФ норму, которая ограничивает право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении. Таким образом, в 2011 году Конституционный суд практически стер грань между садовым и дачным земельным участком и между жилым домом и жилым строением. Однако это не означает, что теперь на этих земельных участках можно возводить все что душе угодно.

В целях защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических (юридических) лиц, охраны окружающей среды, а также предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей, права и обязанности участников отношений, связанных с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, в целом регулирует федеральный закон № 184 "О техническом регулировании". Вопросы разработки, принятия, применения и исполнения обязательных требований к зданиям и сооружениям регулируются ФЗ-384 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Безопасность зданий и сооружений регламентируется обязательными к применению стандартами и сводами правил и стандартами, которые применяются на добровольной основе.

В перечень национальных стандартов и сводов правил включен целый ряд обязательных к исполнению норм. Как отмечают в «Своей земле», площадь индивидуального садового или дачного участка должна быть не менее 6 соток. На дачном участке могут возводиться жилое строение или дом, хозяйственные постройки и сооружения, в том числе - постройки для содержания мелкого скота и птицы, теплицы и другие сооружения.

"При застройке дачного участка следует учитывать, что все строения на нем, включая дорожки, беседки и хозяйственные сооружения, не могут занимать больше 30% от его территории. Поэтому на участке в 6 соток вряд ли получится построить жилой дом больше 120-130 кв. м. При этом количество этажей жилого дома не должно превышать трех, но под жилым строением (или домом) и хозяйственными постройками допускается устройство подвала и погреба", - пояснил Павел Романов.

Если построить индивидуальный жилой дом (по СНиП других типов домов строить на дачном (садовом) участке нельзя) больше трех этажей, то это будет нарушением градостроительного законодательства, предупреждает Павел Романов.

Эксперт также отмечает, что жилой дом, возведенный на земельном участке, приобретенном для ведения дачного хозяйства (садоводства), подлежит государственному учету как жилищный фонд посредством технической инвентаризации, при осуществлении которой указанному объекту капитального строительства присваиваются инвентарный и кадастровый номера.

Таким образом, следует прийти к выводу, что построенные по СНиП жилые дома и жилые строения на дачных земельных участках являются сегодня не чем иным, как малоэтажным жилищным строительством, которое является приоритетным в государственной целевой программе "Жилище".

Сергей Велесевич