Несколько месяцев подряд на рынке московской недвижимости активно обсуждается вопрос о возможности второй волны кризиса. Одной из версий ее проявления аналитики считают выход на рынок заложенных квартир, что, по некоторым оценкам, спровоцирует еще большее снижение стоимости жилой недвижимости.

Масштабы бедствия

По данным Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК), в России проблемы с выплатой ипотечного кредита испытывают сегодня порядка 8% заемщиков из 800 тыс. получивших ипотечные жилищные кредиты. Масштабы бедствия по сравнению со странами с более развитой экономикой не столь критичные. В России ипотека не была на высоком уровне, завышенные процентные ставки и требования к заемщикам не позволили многим желающим воспользоваться ипотечным кредитованием. Это одна из причин, по которой, несмотря на то что мировой кризис уменьшил заработки и лишил многих заемщиков работы, не произошло массовых нарушений кредитных договоров в России.

Но небольшой процент полностью лишившихся возможности выплачивать кредит заемщиков существует, и есть все основания полагать, что заложенные квартиры в ближайшем будущем выйдут на рынок. Но будут ли они выставляться по демпинговым ценам и повлияет ли их появление на изменение структуры ценопредложения в России?..

Влияние на рынок

Вопреки всем слухам и разговорам, большинство экспертов в сфере недвижимости не видят каких-либо значительных перемен в результате выхода на рынок заложенных квартир. "И до кризиса некоторые заемщики оказывались неспособными погашать ссуду и их недвижимость выставлялась на продажу для покрытия кредита, - говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт". - В условиях ухудшения экономической ситуации количество таких заемщиков увеличилось, однако массового характера "невозврат" ипотечных кредитов пока не приобрел".

Как объясняет Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, даже несмотря на то что прогнозы роста объемов просроченной ипотечной задолженности были достаточно пессимистичными, в настоящее время, по данным ЦБ РФ на конец первого полугодия 2009 года, объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет 21,3 млрд руб., или 2,12% от общего объема ипотечной задолженности. Как считает эксперт, "даже при текущей средней цене жилья в России это составит в натуральном выражении чуть более 500 тыс. кв. м жилья, а если учитывать, что большая часть этих квартир приобреталась ранее по более высоким ценам, в натуральном выражении это составит еще меньше". Поэтому, по его словам, говорить о том, что подобные объемы в масштабах всей России, даже при условии выхода всех квартир одновременно в предложение, могут сильно повлиять на рынок, не приходится. "Тем более и банки, и должники, чьи квартиры могут выставляться на рынок, стремятся к тому, чтобы полученная сумма покрывала стоимость залогового объекта", - говорит Константин Ковалев. С такой позицией согласен и Сергей Лушкин: "Если кредитная организация не испытывает проблем с ликвидностью, то продавать квартиру по низким ценам невыгодно. Для банка более целесообразно реализовать предмет залога по более высокой цене через полгода-год, когда рынок вырастет".

В том, что заложенные квартиры будет продаваться без существенных скидок, уверен и Павел Здрадовский, генеральный директор Paul's Yard. По его мнению, реализация таких объектов будет идти по реальным рыночным ценам, возможно с минимальным дисконтом. "Однако в целом это не отразится на рынке недвижимости Москвы и не приведет к каким-либо существенным корректировкам цен, так как для большинства объектов ценовое дно уже пройдено и ожидать дальнейших скидок не стоит", - считает он.

Ипотека. Второе дыхание

Скорее всего, ждать демпинговых шагов от банков не придется, но и придерживать у себя дистрессовые активы у кредиторов тоже большого желания нет. Сегодня реализовать заложенную площадь многие банки пытаются при помощи казалось бы безвозвратно ушедшей с рынка ипотеки. Как правило, такие квартиры выставляются по докризисным ценам, но новым заемщикам предлагают льготные условия ипотеки: сниженная ставка, отмена комиссии за рассмотрение заявки и другие. Это неплохой выход для оживления рынка в сегодняшних условиях. Во-первых, у самих банков появляется реальная возможность выгодно "избавиться" от недвижимости, во-вторых, у желающих купить квартиру, но не имеющих достаточно средств снова возник шанс воспользоваться кредитом. Есть ощущение, что и у самой ипотеки открылось второе дыхание, некоторые банки предлагают докризисные условия ее получения. Но сами кредиторы относятся к новому течению без особых иллюзий и не считают, что количество ипотечных сделок значительно увеличится. По словам Анастасии Майоровой, менеджера отдела ипотечного кредитования ОАО "Сведбанк", в настоящее время заложенные квартиры активно продаются, но говорить о том, что с выставлением на продажу таких квартир рынок недвижимости и ипотечного кредитования оживится и вернется к докризисным объемам, пока рано. "Значительное снижение объемов ипотечного кредитования связано с опасениями потенциальных заемщиков, вызванными нестабильной, кризисной ситуацией в стране и мире. Поэтому, пока не исчезнут страхи, ожидать значительного роста объемов ипотечного кредитования, пусть и по старым, докризисным, условиям, на наш взгляд, не стоит", - полагает она.

Особого влияния на рынок выход заложенных квартир в предложение не окажет. Эксперты не отрицают, что к концу года возможна незначительная ценовая коррекция жилой недвижимости, но влияет на этот тренд скорее общая экономическая ситуация, нежели продажа объектов, доставшихся банкам за долги.

Ольга Петрова